太古地产2024中期报出炉，原先笼罩在投资人头顶的阴云，一扫而光。15亿港元回购计划、“暖人心的分红”，拉动着太古的股价一度涨超10%，创纪录最大涨幅。

　　积极的情绪氛围中细看太古上半年成绩单，可知：期内总收入72.79亿港元，与上年同期持平；物业投资基本溢利36.93亿港元，同比下降6.2%；零售物业租金收入36.82亿港元，较去年同期增4.9%。

　　财务方面，期内股东权益总额（包括非控股权益）2841.55亿港元，较上年同期降低1%；股东应占经常性基本溢利降至35.7亿港元（上年同期为38.92亿港元），主要由于财务支出净额上升以及香港办公楼租金收入的下降。债务净额同比增长3%至377.96亿港元，资本净负债比率增至13.3%。

　　对于上述成绩单，太古行政总裁彭国邦回应称：“旗下商场收入稳定，而人流有鼓舞性增长，且没有迹象证明旗下商场的租户有租务重组的需求。”

　　公告显示，今年上半年，太古中国内地的投资物业组合租金收入总额为24.45亿港元，较上年同期增长9%。“反映其各营运城市的购物商场租户组合优化，及于2023年增持成都太古里权益所增加的租金收入，但部分升幅因2024上半年按营业额计算的租金下跌而抵销。”

　　细内地已落成零售物业组合，应占租金收入总额上升1%至26.15亿港元，撇除人民币币值变动，应占租金收入总额上升5%。

　　经济前景不明朗、美元强势、国外游趋势持续、高息环境及消费模式改变多重不利因素叠加之下，今年上半年，太古地产香港零售物业的应占租金收入总额下跌3%至12.88亿港元。

　　虽内地、香港增速有别，但具体到单个项目表现上，又呈现出另一趋势性特征：高奢项目波动大，中高档项目较稳。

　　上半年，太古地产在中国内地的应占零售销售额 （不包括汽车零售商的销售额） 下跌7%，但相较2019年同期则高出69%。

　　具体到项目上，北京三里屯太古里、成都太古里、广州太古汇、北京颐堤港和上海兴业太古汇的零售销售额较上年同期分别下跌4%、17%、9%、4%及20%，上海前滩太古里保持不变。其中，跌幅前二的是上海兴业太古汇、成都太古里。

　　香港市场亦然，定位高奢的太古广场购物商场上半年销售额跌幅明显超过太古城中心和东荟城名店仓，分别下跌13%、4%及3%。

　　市场下行期，加之上半年日本汇率波动等多方因素，内地和香港高端消费均受到明显影响，销售额跌幅明显。相较之下，走全品类销售的路线的北京三里屯、北京颐堤港以及香港的太古城中心等，销售额表现会相对较稳，跌幅基本在5%以内。

　　零售物业出租率方面，太古地产旗下商场基本保持良好状况，除上海兴业太古汇因改造工程与租户调整原因导致出租率稍低，其余项目出租率均保持在97%以上或满租的情况。

　　稳定的出租率，一定程度上保障了太古在市场不确定性上升的情况下能够维持相对稳定的租金增长或不会出现大幅下跌。相较2023年同期，北京三里屯太古里与上海前滩太古里租金收入分别增长了9%与10%，成都太古里同比增长1%，不过因为有2023年新增持的50%权益，实际成都太古里的租金收入应该也有一定幅度下降。

　　于太古而言，在租金收入维稳基石之上，如何找回消失的销售额是未来很长一段时间都需要直面的问题。

　　2023年底，北京三里屯太古里开始了新一轮的品牌集中调改，并推出全新Slogan“Lets Fashion Forward潮不停流”。项目品牌组合逐渐向潮奢升级，引入多家潮奢品牌及国际设计师品牌，包括Maison Margiela北京旗舰店、Stüssy北京Chapter专门店、ARC’TERYX最新形象的旗舰店、ISSEY MIYAKE北京全品类女装旗舰店、Holzweiler北京首店、STONE ISLAND旗舰店。

　　2024年，安踏白标全国首店、MLB品牌潮奢形象全国首店、CALVINLUO北京首家精品门店、Vivienne Westwood“西太后”的双层店、雅诗兰黛集团旗下小众高端香水品牌Le Labo（北京首店）、中国设计师品牌13DeMarzo等多家品牌进驻三里屯太古里。

　　同时，项目北区的两栋独栋建筑已经确定引入LV与DIOR两大奢侈品巨头，Canada Goose也在北区红馆开设了全球最大旗舰店。当下，三里屯太古里已经形成了涵盖Gucci、Balenciaga、Versace、Bottega Veneta、Max Mara、Moncler等多个品牌的重奢矩阵。

　　另在项目南区，lululemon门店升级，并于6月正式焕新开幕，门店调整至南区S11-13，S11-21，S11-31，升级成为三层大店，其中2层为顾客提供“好状态定制”特色服务，艺术家马小萌Toi基于艺术装置的概念，延伸创作了六幅限定图案，顾客到店后可定制个性化水杯或瑜伽垫。

　　同时，随着项目附近北京工育场的重开以及地铁线路的启用，带动了三里屯区域的人流增长，租户的稳定与品牌的提质升级保障了三里屯太古里未来的收入增长。往后看，多向进击的三里屯太古里，找回微跌的销售额，难度不大。

　　望向西南，成都太古里虽然作为成都的地标性商业项目一直处于龙头地位，但成都SKP等新兴项目的出现，对其形成了一定的分流，拉低了零售销售额表现。

　　对此，成都太古里积极进行品牌调改与升级，引进多家成都乃至西南首店。今年1月，阿嬷手作开进成都太古里商场二楼，为品牌的西南首店。零售方面，引入加拿大高端羽绒服品牌nobis中国首家精品店、日本户外凉鞋品牌SHAKA中国首家专卖店等。

　　同时，通过举办各类展览活动，提升消费粘性与会员互动体验质量。今年4月，成都太古里举办9周年庆暨“好9好久 THE GIFT OF TIME”限时展览，以“时间”为灵感，将“时间的酝酿与发酵”概念具像化，用发酵酿造的过程象征成都太古里在9年时间里的酝酿与衍变，量身定制了一个限时“发酵实验室”。

　　积极进行品牌的汰换调改，匹配行之有效的营销活动，即便在整体销售情况下行之时，能够尽量保障项目整体的出租率与租金水平，这是太古渡过周期的稳健策略。

　　基于此，有效填铺是当务之急。据公开报道称，为了引入高奢品牌巴黎世家、LV，今年上海兴业太古汇开始进行改造升级，将原来链接项目外广场与项目内部的户外楼梯全部拆除，再通过下沉式庭院的增加，使北广场与地下一层商业区与室外连通。

　　同时，为配合地上租户的布局，对13号线号口进行优化改造实现直通，将由裙房侧面改至小广场的中心位置，与下沉式挺远结合整体设计，为品牌入驻提供优化改造的空间。

　　7月，广州市规划和自然资源局官网发布了一则“24小时星人过街天桥、城市公共通廊及外立面改造 （自编天河区汇坊外立面改造及二层步行系统项目） ”的批前公示，计划将广州太古汇汇坊进行改造。

　　8月，太古成功拿下天河路387号，该地段将翻新并作为太古汇高级零售物业组合的新增部分，以回应日益殷切的市场需求。

　　据批示公告，该地址即为广州太古汇旁的广州文化中心，建筑面积6.08万㎡，包括商业部分4.58万㎡、配套汽车库 （人民防空工程） 8875㎡、设备用房6068㎡、无法使用部分89㎡。使用期限40年，从2001年12月25日起，至2041年12月24日止。

　　该建筑本就由当时太古汇项目负责兴建，于2008年开工，2012年完工，两者直接相通相连。去年，该物业使用功能获批从文化、娱乐、体育调整为商业，但不涉及建筑规模和外立面调整。

　　结合物业位置和使用条件来看，双方“合体”，尽在预料之中。这意味着，广州太古汇的扩容成为现实——叠加来自广州文化中心的4.58万㎡商业部分，其商业体量将达18万+㎡，直接晋升广州天河路第二大商业体。

　　据太古地产2024半年报，目前在内地发展中的投资物业共6个，建设进度稳步推进中，预计将在未来3年陆续建成。

　　今年上半年，由太古地产与上海陆家嘴集团合作开发的原上海洋泾综合发展项目，定名“上海陆家嘴太古源”。加之此前已经进行施工的前滩21号综合发展项目，届时太古在上海将持有四个项目，意味着上海成为其中国内地业务规模最大的城市，进一步增强集团在高端市场的竞争力。

　　一方面，广州太古汇旁的广州文化中心在沉寂多年后终于在近期被太古地产拍下，得以实现其在高奢品牌组合上的扩容与优化。同时，太古地产还着重强调广州聚龙湾项目，目前项目地库工程正在进行中，预计将在2027年上半年期陆续完工，并将从2025年年底起陆续举办展览、盛事、快闪店及各种活动，为项目第一阶段竣工做准备。

　　早在2022年7月，太古地产就与福田区政府签署框架协议，将携手打造具有影响力及示范性的商业项目，这也标志着太古商业首入深圳。而根据2022年太古年报显示，太古正发掘机遇将太古汇及太古里品牌引入深圳，这也意味着太古地产拟将太古汇和太古里两大产品线引进深圳。

　　无疑，随着“千亿港元计划”深入落地，太古当下的这些增量项目会次第而出，其“继续挺住”的底气亦将更上层楼，而这背后是其商业模式持续性和长期竞争的大格局。瑜伽学校学费价目表