项目临湖而建，采用正南北行列排布和整体抬高设计，打造了13-17F板式小高层，主推建面约㎡大平层。

　　本项目打造建面约140-250㎡大平层，从空间到场景，为广州带来引领未来生活方式的湖岸作品。

　　得益于约38%超高的窗墙比，科学合理的规划，为户型带来超大窗地比，以大面积玻璃落地窗的设计，实现向阳而生。

　　更高的窗地比，在做到有效扩大采光面积的同时，通过增流空气循环，将阳光、清风、自然引入家中，带来更健康的生活。

　　为增强空间品质和入户体验，“独立私享电梯厅”越来越吸引购房者，其优势简单明了：专属意义很强，情绪价值与功能价值都可满足。

　　首先，来看主动线：入户的子母门彰显着豪宅的归家礼仪。拐角玄关的设计，既避免了视线上的“一眼看穿”，更让出入皆有仪式感，同时两侧的空间更便于收纳随身物件。

　　其次，来看次动线：该动线将厨房与家政阳台、休息区连接在一起，形成连贯的后勤动线，让家里阿姨能够最大程度的降低存在感，减少对主人的影响。

　　互不干扰的双动线让归家者能以更便捷的方式进入到核心活动区，互不干扰，私密性、品质感与尊贵感拉满。

　　它最亮眼的是LDKG一体化超聚边厅，空间达到约122㎡，相当于一套大三房户型大小，这个设计足够霸气！

　　270°环幕边厅，通过三面落地全屏视窗，每一扇窗即一幅取景框，可以达到“推窗即见景，面面皆不同”的视觉效果。

　　约15米转角阳台，270°环岛式景观阳台，与绝美湖景融为一体。阳台可划分N个区域，既可作为空中花园，也可作为阳光茶室或棋牌区，喜欢运动的达人还可以打造成健身区......一个阳台装下业主所有的“爱好”。

　　另外还有分离式中西双厨+岛台的设计，一个岛台，能激活客厅、餐厅和厨房，把他们融合一起，变成家人间相互情感交流的空间，产生出各种新的生活场景。

　　另外多套房设计也让生活舒适度更上一层楼，其中主卧套房奢阔大气，配置奢阔休息区、奢享型独立卫浴、步入式衣帽间，还有大面积飘窗拉伸景观视野，让生活的每时每刻，都浸润在阳光清风中。还贴心配备专属保姆房，让家政拥有独立动线。

　　“以生活场景塑造空间形态”，将趋势总结注入产品力的创新表达，早已成为现代高品质生活方式的观念与象征。

　　与传统户型带给居者的局促感和割裂感不同，建面约190㎡户型中约84㎡LDKB一体空间将四大公区保持在一条直线上，家人在下厨、用餐和客厅活动都能全面融合。

　　在悠闲的周末，呼朋唤友小聚一下，和朋友互动玩游戏，和爱人一块看电影、健身活动，这些在超大尺度的客厅空间中都将成为可能。

　　约17.6米南向面宽，人性化的提高窗地比，不仅将观景面充分展开，也将室外景观资源有效折叠进室内，增强了居住空间的灵动诗意。搭配南向约9.4米全景宽幕阳台，超大窗地比，带来IMAX瞰景视界。

　　令人印象深刻的还有它媲美酒店式的超级主套，主卧套房“边厅式”设计，270°折叠屏飘窗，如同私家巨幕望湖屏，你的视野有多宽，景观面就有多大，带来沉浸式的居住体验。

　　最后来看一下建面约140㎡的户型，这个户型虽然在面积上比前面两个要小一点，但是户型创新设计丝毫没有减少，在同等面积段演绎不同功能，甚至带来突破性设计，超越市场上建面约160㎡的配置。

　　传统的南北通透、格局方正、功能分区现在已经不能真正打动客户，亟须更新换代。越秀认为，好的户型设计应结合生活理念进行创新化、场景化设计，为不同需求的住户定制产品。

　　从品质生活和日常生活场景出发，比如建面约140㎡户型依托项目罕有板式布局，突破打造一梯一户，奢厅入户，将业主的隐私性和仪式感拉满的同时，还能延伸生活空间尺度。

　　打造的LDKB开放场景式互动空间，形成以客厅为中心的交互场域，实现各个空间交互，增强家人互动的新生活场景：

　　厨房忙碌的主厨瑜伽品牌官网，既能跟着电视机里播放出的音乐律动，也能随时观察孩子在客厅的嬉闹；就算孩子在客厅玩耍，也可以和正在做饭的爸爸妈妈分享校园趣事。

　　这个户型南向约13.2米的面宽，打造南北双阳台，同时满足家政休闲功能，空间尺度与市面上160㎡也相差无几。视觉空间感全面提升，为客厅空间营造更大的空间尺度，休闲赏景，满足更多功能体验。

　　建面约140㎡户型更是拥有南向阔绰双套房设计，一家人不同生活作息也不怕过多打扰。其中最吸睛的当属“边厅式主卧”，突破传统单向飘窗，拥有270°环幕景观，转角设计延伸空间长度，自然湖景躺在床上就能享受。

　　对比市面上同面积段的产品，这几个户型从格局、采光、功能性、空间尺度等方面将配置拉满，以奢阔尺度带来品质进阶。

　　湖居生活方式，还得看人居。越秀·观樾，“观”既取自其根植的世界大观，也代表着“外观世界，内观自己”的生活方式；而“樾”则清晰地代表着越秀地产高端产品系——“樾”系，也集中体现了越秀地产的匠心产品力。

　　为了充分发挥出项目景观面上的优势，并符合高端改善人群的居住需求，越秀·观樾经过多番研究，不惜成本，为了自己更大化将景观与居住舒适度相融合，结合原有地势天然差高作了抬高，采用南北对流纯板式+小高层设计。近38%的超高窗地比+双层LOW-E玻璃，不仅还原了窗外自然景色，尽可能让美景、阳光到访。

　　响应天河区《公园城区·绿美天河专项规划》，持续完善生态公园—城市公园—社区公园—口袋公园”四级公园体系正持续完善。越秀·观樾打磨了“两湖一谷三桥七园十节点”串联湖岸多元配套，并精心打造三大慢行系统：沿着滨水公园慢行系统，日常环湖漫步、小跑；通过人行步道系统，高效串联湖区各类配套；业主则可以在花园慢行系统之中漫游。

　　在项目外部，项目周边悦景路环评公示已公布，计划拓宽到双向四车道；同时越秀·观樾还为业主提供了新的出行方式——打开奥体路路口，成就一条新的归家路。随着未来天河东部尤其智谷片区的路网完善，奥体北路接入环城高速、机场第二高速后，人居高地与产业高地得以实现快速往来。（数据来源：广州市生态环境局）

　　在2024年的《天河区政府工作报告》中指出，将大力实施中小学校基础设施建设三年行动计划。伴随着优质教育资源均衡发展，新校区不断开建，名校资源不断引进，当前天河东部正在崛起为天河乃至广州的教育新高地（数据来源：广州天河教育），推动天河区教育由“进”到“强”，为产业的腾飞和人才的引进发挥引领和带动作用。越秀·观樾引进广州天河外国语教育集团办学，配套24班小学将由广州市天河外国语学校派出团队管理。（最终的学校名称、招生条件和招生范围以教育部门公布为准）

　　社区内部的配套同样在快速兑现之中。当前，月亮湖畔面积约2000㎡的一期湖岸美学会所已亮相。会所对标世界奢华酒店，分为两层，首层有一个约25米四泳道的恒温泳池，同时设有儿童专属泳池和活力池，二层则配置有健身房、拳击区、瑜伽室、SPA室等空间。会所还配置了行政酒廊、私宴厅等功能空间，满足圈层社交需求。二期拟规划运动主题会所，涵盖室内篮球场/羽毛球场/台球室/壁球室/棋牌室等。（规划中，具体以最终规划及实际交付为准）

　　未来，越秀地产还将对标亚洲著名度假胜地——新加波圣淘沙滨湖商业体，沿太阳湖打造约1万平方米滨湖商业体，拟规划精品超市、多元餐饮、水上运动、儿童教培……充满活力的商业业态均将在这里呈现，提升片区商业能级。（规划中，具体以最终规划及实际交付为准）

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　　2016年-2022年，私募基金投向房地产领域受到严格限制。2017年，为加强房地产市场调控，防范过热风险，中基协发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，限制16个热点城市普通住宅地产项目的债权投资，限制所有地产项目的债权融资用于缴纳土地款、补充流动资金或者支付首付贷。自2018年资管新规发布以来，私募资管业务持续规范化整改，通道业务快速缩减。

　　2023年，不动产私募资金开始试点。2022年11月，证监会支持房企股权融资的“第三支箭”，提出积极发挥私募股权投资基金作用，随后，证监会在2023年2月启动了不动产私募投资基金试点工作，中基协配套发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，私募投资基金通往房地产行业的道路被打通，且首次被正名。此次政策目的为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，以促进房地产回归稳定发展。同期，部分私募股权投资机构取得不动产私募投资基金管理人的试点资格，包括鼎晖投资、深创投不动产基金、高和资本、中联前源不动产基金、鼎信长城投资集团、建信(北京)投资基金管理有限责任公司。

　　总体来看，监管部门鼓励私募基金大力发展股权投资，对债权和收益权投资监管依据房地产市场环境略有收放，在一定程度上肯定了债权和收益权的积极作用，私募基金可以做着两类投资，但必须要有度，而且不能偏离私募基金本质。

　　2023年不动产私募投资基金的差异化监管主要体现在以下几点：（1）大幅提升准入门槛。不动产试点指引明确遵循试点先行、稳妥推进原则，对申请参与试点的管理人、投资者等提出了更高的要求，以体现头部管理人示范效应、引入长期资金及防范投资者涉众风险。（2）适度放松投资运作等政策。不动产试点指引对不动产私募投资基金实施差异化政策，适度放宽投资范围、股债比限制、分级杠杆比例限制、扩募限制等，以提升不动产私募投资基金运作灵活度、满足不动产领域合理融资需求。（3）加强各阶段风险防控。除对申请参与试点的管理人、投资者等提出了更高的要求外，不动产试点指引还设置了更高标准的基金首轮实缴资金规模要求，要求进一步规范关联交易且不得投资自融项目，并强调特殊风险揭示、强制托管、按季度信息披露等，以规范不动产私募投资基金投资产品运作，控制不动产私募投资基金各阶段风险。

　　当前，保租房、仓储物流、产业园区、消费基础设施、养老设施均已纳入公募REITs试点。2020年，发改委、证监会联合发文，提出积极支持符合国家政策导向的重点区域、重点行业的优质基础设施项目开展REITs试点，首批试点行业包括交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、保障性租赁住房8大行业。2023年3月，发改委、证监会先后发文，均提出研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs，商业不动产（消费基础设施）正式纳入基础设施类公募REITs的试点范围。10月，《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》将消费基础设施纳入试点资产类型。2024年7月，《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》增加了养老设施等资产类型。

　　新“国九条”为REITs市场提供了政策支持和发展方向，预示着我国REITs市场将迎来新的发展机遇。2024年4月，国务院印发《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》（“国九条”），其中提出，推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展；研究制定不动产投资信托基金管理条例；落实并完善上市公司股权激励、中长期资金、私募股权创投基金、不动产投资信托基金等税收政策。

　　2021年5月，普洛斯仓储物流类REITs，苏州工业园区产业园类REITs获批，2022年7月，深圳人才安居、厦门安居保租房REITs获批，2023年11月-12月，金茂、华润、印力、物美、首创钜大、百联等公司消费基础设施REITs获批，发行工作稳步推进，为物流地产、产业园资产、保租房、商办资产提供了宝贵的退出渠道。

　　根据国家发改委公布的《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报要求》《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》要求，基础设施项目应成熟稳定，满足以下条件：（1）权属清晰、资产范围明确；（2）土地使用依法合规；（3）底层资产完整；（4）运营收益良好；（5）资产规模符合要求，首次发行基础设施REITs的项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元（租赁住房项目和养老设施项目不低于8亿元）；（6）发起人（原始权益人）等参与方符合要求。其中对于项目运营收益良好的要求有以下几项原则：（1）项目运营时间原则上不低于3年；（2）项目近3年内总体保持盈利或经营性现金流为正；（3）项目收益持续稳定且来源合理分散；（4）最近3个会计年度的平均息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流），不低于未来3个会计年度平均预计息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流）的70%。

　　随着房地产开发融资方式和商品房预售制度改革、行业专业化程度加深，房地产基金或将迎来新的发展机遇

　　若商品房预售制度改革成功，专业地产金融机构迎来新的发展空间。《中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》提出改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。当前我国房地产金融制度包括房地产开发制度、商品住宅预售制度、住房公积金制度、住房抵押按揭制度等方面，房地产金融制度的产生和发展极大地促进了房地产市场的发展，但也要看到，在过去几轮房地产市场周期中，房地产金融政策的调整也带来了一定的负面影响，政策的频繁变化导致市场和预期波动幅度偏大，住房公积金制度的效能未能充分发挥（如未能和商业性形成互补），部分绕开监管的消费贷流入房地产市场等瑜伽私教课60分钟。因此加快构建现代化的住房金融制度，由预售制向现售制改革或将提上日程，房地产开发依赖开发贷和其他间接融资或将向依靠直接融资转变，行业对专业资金供给方依赖程度将上升，专业地产金融机构迎来新的发展空间，行业专业化程度或将进一步加深。

　　随着行业专业化程度加深，企业细分赛道格局或将呈现以下特点：（1）少数头部企业能够发展成为横跨多个领域的综合开发企业，这种企业锤炼综合运营优势，可以向着产业链横向和纵向延伸。（2）多数企业需专注于个别优势领域，区域中小型房企或将专注开发业务，中型房地产企业则可发挥职业团队优势，延伸轻资产业务。（3）细分领域专业企业增多，当前经纪、策划代理、物业服务等细分领域均先后涌现出一批优秀企业，未来代建服务、商管服务、房地产信托基金、产业地产运营、长租公寓运营也将诞生一批领先企业。